- 作者：asehbsb
- 時間：2026-09-01
- 浏覽：381
出品/聯商專欄
撰文/範唯鳴
编輯/娜娜
从1936年落成開業的大新公司(si)，到如今上海人俗(su)称的“中百一店”（第一百货商業中(zhong)心(xin)），这(zhe)座南京东路起點(dian)的历史建筑，承载了几(ji)代上海人的城(cheng)市商業記忆。2017年底，項目完成A、B主楼與原东方商厦南东(dong)店（C館）一體化改造，正式整(zheng)合為第一百货商(shang)業中心。
在零售迭代浪潮下，这家曾领跑全國的老牌百货(huo)持續調整(zheng)業態布局，但(dan)結合连續兩年實地走(zou)访調研，其轉型成效(xiao)难言理想(xiang)。坐擁独一份的海派百货历史资(zi)源(yuan)，中百一店真的走出了屬於自(zi)己的差异化道路(lu)吗？
当“海(hai)派鼻(bi)祖”撞上“同質化内卷”
作為大新公(gong)司在南京东(dong)路"四大環球百货"的收官之作，中百一店曾(ceng)是近代中國百货業硬件的巅峰(feng)。百年前(qian)，当(dang)自動扶梯、中央空調(diao)（全天候）等現代設施仍屬奢侈品時，这家百货商場率先(xian)引(yin)進，成為当時上海滩(tan)最具時代特征的摩登符(fu)號。其分(fen)層精細化的經營(ying)模式涵盖了商品分類、陈列、銷售(shou)等多個環節，配合建立的專屬海派服務體系，不仅(jin)奠定了現代(dai)百货商場的運營基礎，更讓它成為上海摩(mo)登生活方式的重要(yao)载體。
然而時過境遷，随着市場竞争加劇和消費環境變化，这份與(yu)生俱來的"海派底色"正(zheng)被盲目的潮流跟(gen)風所稀释，导致業態(tai)布局與核心客群的真實需求之間出現(xian)了嚴重错位，难以满
1、客群之變：商圈(quan)的“熱”與門店(dian)的“冷”。
分析(xi)中百一店的困境(jing)，先要看南京东路二十余年來客流結構(gou)的(de)劇變。官方数(shu)據顯示，步行(xing)街的“觀(guan)光(guang)屬性”已壓倒(dao)“購(gou)物屬性”：上(shang)海市外消費(fei)者占比从2001年的28%升至2023年的51%；2025年，18-40歲的年轻客流占據半壁江山(shan)。
商(shang)圈的客流虽然庞大，卻难以形成有效的消費轉化和持(chi)續驻留。占比超過半数的外(wai)地游客更(geng)多是冲着"上(shang)海特色"而來，他們的購物目標(biao)明確指向能够(gou)代表城市文化特征的服飾品類、地方伴手禮以及區域風味食(shi)品(pin)，这類(lei)消費具有明(ming)顯的目的性和季節性。相比之下(xia)，本地(di)居民的(de)到访頻率並不高，通常只在親(qin)友从外地來沪(hu)時才會選擇"順(shun)路"光顧，消費黏性相對较(jiao)弱。
注：盡管今年(nian)数據有變，但趨勢保持一致
2、定位之殇：左手打右手的“二次元”困局。
2017年改造后，中(zhong)百一店試圖通過“二次元”業態抓取年轻客(ke)流，在C館高區布(bu)局(ju)“绮麗次元街區(qu)”（见下圖），卻陷(xian)入(ru)尴尬的“同業内(nei)卷(juan)”——對手是同屬百(bai)聯(lian)集團的“親兄弟”百聯ZX创趣場（以下簡(jian)称ZX），兩家步行距离(li)約900米。
兩者的差距是多維(wei)度的碾壓(ya)：
物理空間上，ZX是整栋(dong)約1萬平方米(mi)的(de)独立單體，實現从外立面到内部(bu)的沉浸式場景；中百一店的街區(qu)仅散落在C館几個楼層、总面积不(bu)足3000平方米，且與傳統運動零售穿插，沉浸感(gan)缺失。
招商能級上，ZX擁(yong)有萬代魂、Animate等40多家品牌、首店占比近70%；中百一店只能吸引中小型集合谷店、中古(gu)店和卡牌店。
客流逻輯上，ZX是“目的性消費”的目的地，工作日客流依然稳定；中百一店高度依赖周(zhou)末同人市集(ji)，工(gong)作日(ri)往往門可羅雀。
結果，業界曾(ceng)预期的“ZX掃新谷+一百淘中古”互补(bu)動線並未形成。中百一店的二次元業態既抢不(bu)走(zou)硬核玩家，又因業態碎(sui)片化无法独立形成目的地屬性，最終沦(lun)為“食之无(wu)味、弃(qi)之可惜”的配套。
3、破局之道：回归(gui)海派，拒(ju)絕盲从。
永(yong)安百货依托其深厚的历史風貌稳扎(zha)稳打開展經營，张園則通(tong)過對石库門文化的创新活化成為当下熱門商業目的(de)地，这些案例充分說明南京路存量历史(shi)商業體的(de)核心竞争力，永远根植於各自独(du)有的在地文
中百一店要(yao)走出(chu)内卷，不應跟風全域流行的體驗業態，而要重新激活(huo)百年海派基因：重塑海派服飾地標，引入旗袍定製、海派高級成衣，替代同質化快時尚，找(zhao)回“穿在中百一店”的記(ji)忆；構建城市伴手禮中心，讓游客覺得“不來中百一店買伴(ban)手禮，就不(bu)算到過南京路”；引入本帮特色餐飲，完(wan)善(shan)文旅消費闭環。二次元主題(ti)市集、小型同人活動(dong)仅可作為辅助补充業態，不可占據(ju)楼(lou)層核心资源、冲(chong)淡(dan)海派核心定位。
唯有建立不可替代的“上海在地商(shang)業標簽”，才(cai)能跳出同質化竞争的泥潭。
三大硬件短板與業態错位
中百一店A館作為市(shi)級優(you)秀历史保護建筑，其外立面(mian)與主體結構的改造(zao)工作受到了剛性管控紅線的嚴格約束，这是历史建筑(zhu)保護中的(de)常见难題。然而，由2017年启動、2018年完成(cheng)的項目整(zheng)體改造，在實际執行中未能充分運用不破坏建筑本體的轻量化運營手段來灵活應對(dui)这些限製条件(jian)，导(dao)致入口昭示、六(liu)合路、空中连廊(lang)三大關键空間资源长期(qi)處於闲置状態，这些具有商業价值的區域未(wei)能被有效激活(huo)。
1、入(ru)口與昭(zhao)示體系：在“被動防守”中丢失客流。
商場門头作為(wei)零售空間面向(xiang)城市行人和觀光客的第一視覺触點，其設計與位置選擇直接影(ying)響(xiang)商業客流的吸引力。早年该商場客流主要(yao)來自西藏中路沿線，主入口相應設於此侧(ce)以便顧客進出；随着步(bu)行街全線打通和城市路網(wang)優化，人流動線发生了(le)顯著(zhu)變化，改為自东(dong)向(xiang)西單向流動，主入口的位置也應理應切换至更符合客流走向的(de)南京(jing)东路沿街面。
上海世茂廣場入口
中百一店門头
C館問題更突出：作(zuo)為(wei)非文保建筑，外立面改造限(xian)製(zhi)極少，卻完全未設(she)置“上海(hai)市第一百货商店”統一品(pin)牌(pai)字樣，初次到访的游客極易误認其為運(yun)動品(pin)牌楼宇。其實並非无解：若无法(fa)擴建大門，可在門前布置可移(yi)動的海派主題景觀裝置與休(xiu)憩打卡區，配合内侧窗戶(hu)氛围燈(deng)光，在視(shi)覺上擴大入口的(de)“氣場”。
2、六合路：被遗忘的(de)“黄(huang)金通道(dao)”。
六(liu)合路天然夹(jia)於A、B館與C館之間，物(wu)理上(shang)串聯三館，具(ju)備打造戶外體驗場景的天然(ran)条件。静安嘉里中心利用安義路打(da)造常態化“安(an)義夜巷”，张園與豐盛里利用茂名北(bei)路實行周末限時步行——同在上海，行(xing)業已(yi)有成熟範本。
圖為夹在静安嘉里中心南、北館中間的(de)安義路夜景
反觀中百一店(dian)，六合路目前(qian)仅承擔基礎通行功能(neng)，使得三(san)館(guan)之間的過渡客流被浪費。完全可以采用低審批門檻的差异(yi)化運營方案(an)：工作日(ri)保持正常通行状態以保障城市功能，周末則在短(duan)時(shi)段内進行局部围挡，通過可移動花箱、臨時摊位等灵(ling)活布景，打造"海派(pai)主題限時市(shi)集"，主要銷售旗袍文创(chuang)商品與(yu)上海伴手禮，全程不設置任何永久構筑物。这(zhe)樣既能規避文保建筑與道路審(shen)批環節的風险，又能將通行(xing)馬路有效轉化(hua)為串聯三館的引流载體，增強周边文(wen)化設施的互動性。不(bu)妨命名為"十里六合"，充分激活(huo)这条通道的商業潜能與文化价值。
3、跨館空中连廊：仅做“通道”而未做“場景(jing)”。
橫跨六合路的连廊是串聯A/B館與C館的核心動線，本可兼顧(gu)通行、展(zhan)銷、宣傳多重功能，改造卻只满足“走過(guo)人”的需求(qiu)。事實上，轻量化升級不存在政策阻碍(ai)：连廊兩侧落地玻璃可定期轮换“海派老百货历史圖文展”或本土文创陈(chen)列(lie)，通道内增設小型(xing)无人(ren)文创柜、季節性打卡裝置，引导(dao)一(yi)楼觀光客向C館高(gao)區流動，缓解(jie)楼層客流冷熱分化。
总結來看，改造仅完成(cheng)物(wu)理層面的“建筑连通(tong)”，卻忽略了觀光商圈最需要的“視覺(jue)引流(liu)”與“場景運營”。三大硬件短板，叠加業態错位，持續削弱了(le)中百一店對南京东路海量游客的吸引力(li)
五大經營策略偏差
如(ru)果說硬件短板限製了中(zhong)百一店的上限，那麼經營策略的(de)连續误判，則直接导致了核心竞争(zheng)力的流失。轉型過程中，商場陷入了五個典型的認知误區。
误區一：沉浸式(shi)戲劇(ju)的“小衆狂欢”，难解百货“大(da)衆困境”。
在高(gao)層引入“星空間”系列環境式戲劇(ju)，確(que)實(shi)是盘活高區客流、打造夜經(jing)濟的一次成功创(chuang)新，吸(xi)引了大量年轻高粘性的劇迷。但環境式戲劇(ju)的受衆是高度垂直的“劇迷”圈(quan)層，“為劇而來、看完即走”，消費基本局限於一张門票和一盃飲品，难以溢出到其他零售業(ye)態，导致(zhi)高層與中低(di)楼層“冰(bing)火兩重天”。
健康(kang)的商業體，體驗業態應是零售的催化剂(ji)，通過多元(yuan)化消費場景激活人流和消費轉化；而(er)从實地觀察看(kan)，戲劇街區更像封闭的、自循環的(de)戲劇(ju)結界，虽然带來了聚集人氣的效果，卻因(yin)業態單一而牺牲了更廣泛(fan)的財氣，限製了(le)與周边商業
误區二：傳統業態“失语”，A/B館沦為“背景板”。
作為商場基本盘的A/B館，依然陈(chen)列着大量缺乏特(te)色的傳統時裝品牌：對外地游客既非“上(shang)海特色”也非“全(quan)國首店(dian)”，毫无購買吸(xi)引力；對本地消費者，品牌能級與購物體驗又远不(bu)及恒隆、環貿等新興商場。
反(fan)觀培羅(luo)蒙、回力、龍鳳旗袍等(deng)一批承载老上(shang)海集體記忆的服飾品牌，各自在(zai)商業(ye)體系中占據差异化定位——培(pei)羅蒙專注於正裝定製领域、回力深耕休(xiu)闲運動國货市場、龍鳳旗袍傳承國風服飾老(lao)字號傳統，三者共同覆盖了定製(zhi)、日常、國(guo)風三類海派服飾品(pin)類，自带鮮明清晰的上海城市文化(hua)符號與地方認知優勢(shi)，本可成為差异化发展的天然抓
误區三：二次元(yuan)布(bu)局的“低維模仿(fang)”，陷入集團内卷。
中(zhong)百一店仅在高(gao)楼層辟出几間店铺、贴上動漫海報，便(bian)以為抓住(zhu)了年轻客流，这種(zhong)零散化的尝試难以形成系(xi)統的吸引力。同城徐家匯美羅城則(ze)采取了更為深度的運(yun)營策略，構建起(qi)"高能級(ji)首店+IP活動+创新業態"三維矩阵，通過差异化的商業布(bu)局(ju)來竞争年轻消費人群。美羅城先(xian)后引入SHONEN JUMP SHOP、LOFT、橡子(zi)共和國等多個高能級國内首(shou)店，这些品牌與商戶聚(ju)集效應形成了独特的市場吸引(yin)點。同時與米哈游、泡泡瑪特(te)等头部企業展開深度(du)合作，在特定周期内(nei)舉辦主題活(huo)動12場，通過IP聯動(dong)實現客(ke)流导入，成功吸引客(ke)流超(chao)80萬人次。
误區四：海派(pai)文化的“静態(tai)展陈”，輸給(gei)了“動態沉浸”。
中百一店(dian)在高楼層設立老上海風貌(mao)專區、展示傳統商品，卻(que)是在用"静(jing)態(tai)展示"販(fan)賣文化(hua)，缺乏互動體驗的深度融合，导致顧客停留時間较(jiao)短，營業额
對比世紀匯廣場1192弄老上海風情街：从店铺(pu)裝飾、复古店招、斑(ban)驳(bo)門楣到服務員工服，全方位(wei)還原上世紀30年(nian)代老上海(hai)的市井生活，游客走進(jin)去像(xiang)“穿越”到那個時代，順(shun)便(bian)消費了老上海的生煎和糕團，常年带動(dong)日均(jun)萬人級客流。文化若不能轉化(hua)為可触(chu)摸、可(ke)品尝、可互動的消費場景，就永远无(wu)法產生商業溢价。
误區五：高(gao)區餐飲的“灵(ling)魂拷問”與顶層空間的沉睡。
2017年改造時在高層增加餐(can)飲功(gong)能无疑正確，但引入的卻是烧(shao)肉等随處可见的连锁餐飲。灵魂之問是：在南京东路，游客(ke)和本地人為什麼非要到中百一(yi)店的高楼層吃这顿飯？如果答(da)案是“方便(bian)”，它根本竞争不過B1層快餐和周边老字(zi)號；如果是“特色”，普通连(lian)锁烤肉无法承擔这個(ge)重任。
中百一店餐飲楼層(ceng)品牌一瞥
高楼層的餐飲必须具(ju)有(you)極強的目的性或在地文化屬性，應引入如“圆(yuan)苑(yuan)”等極具(ju)代表性的(de)本帮菜，以及海派特色(se)茶飲(yin)，用不可替代的在地風味把游(you)客从一楼拉(la)到高楼層。此(ci)外(wai)，顶層空間仍處於半沉睡(shui)状態，完全可以開放為(wei)露天酒(jiu)吧、城市(shi)觀景臺或轻娱乐社交空(kong)間，讓中百一店重(zhong)新成(cheng)為城市天际線中有温度的夜生活地標。
在城市消費綜合體的(de)運營(ying)實践中，这五大误區形成了相互製約的闭環困局：封闭的戲劇街區缺乏對周边客群的開放性吸引，导致难以有效激发大衆的購物(wu)消費(fei)需求；失语的傳統業態由(you)於定位(wei)模糊、表(biao)達不清(qing)，无(wu)法承接線上線下匯聚的商業流量；低效的二次元板(ban)块在消費生態中陷入自我(wo)消耗的循環，未能實現向外(wai)辐射(she)；静態的文化展陈停留在展示層面，嚴(yan)重缺乏與商業變現的有(you)效鏈接；缺乏灵(ling)魂的餐飲業態表現平庸，沉睡的顶(ding)層商(shang)業资源未被激活，切断
找(zhao)回“中華第一店”的灵魂(hun)
行(xing)文至此，困(kun)局已如抽丝剥茧般清(qing)晰：硬件改造的保守、業態(tai)定位的迷失、文化展陈的刻板，核心症結都(dou)指(zhi)向一個原點——在盲目(mu)追逐“年(nian)轻化”“潮流(liu)化”的過程中，它弄(nong)丢了(le)最寶貴的资產：海派底色。
破局之道，絕非繼續在“二次元”“快(kuai)時尚”的紅海(hai)中挣扎，而是完成一次(ci)彻底的(de)“战(zhan)略回归(gui)”：不(bu)是簡單的复古(gu)，而是將海派文化轉化為現代商業语境下的核心(xin)竞争力。
首先，从“賣商品”向“賣上海生活(huo)方式”轉型(xing)，重塑海派零售地標。
調(diao)整A/B館業態(tai)配(pei)比，清退同質化快時尚(shang)品牌，引入高(gao)定旗袍、海派高級成衣與老字號國(guo)货等具有地域文化特征(zheng)的商品，形成差(cha)异化的(de)零售矩阵。摒弃傳統"玻璃橱(chu)窗"的被動展示思維，借鉴"1192弄"的動態沉浸理念(nian)，將購物場景打造成可触摸、可(ke)互(hu)動、融入海派生活(huo)方式的零售空間，讓(rang)外地游客在浸入式體(ti)驗中產生"不來中百一店買一件海派衣裳，就不(bu)算真正到過南京路(lu)"的消(xiao)費共识。
其次，用“在地風味”回答灵魂之(zhi)問，打造城市伴手禮與(yu)特色餐飲闭(bi)環。
引入(ru)如"圆(yuan)苑(yuan)"等高辨识度本帮菜系，以虾仁大馄饨、浓油赤酱等不可替(ti)代的在地風味為游客提(ti)供"專程上(shang)楼"的(de)用餐理(li)由，強化餐飲業態對商業(ye)綜合體的人流吸引(yin)力；在(zai)一楼或低楼層(ceng)設立系統化的"城市伴手禮中心"，將上海糕點(dian)、文创、日(ri)用品進行現代化、年轻化包裝與陈列，通過创意的產品組合策略讓海派文(wen)化(hua)不仅"看得见"，更能"带得走"，
最后(hou)，激(ji)活沉睡的空間，讓百年建筑重(zhong)新融入城市夜生活。
將顶層露臺、空(kong)中连廊、六合路(lu)等(deng)“边角料”空間(jian)充分利用起來，无论是打造周末限時的海派市集、复古露天(tian)酒吧，還是舉辦城(cheng)市文化快闪，都要讓这些空(kong)間成(cheng)為连接商場與城市街道的纽带，讓中百一(yi)店(dian)白天是游客的打卡地，夜晚也能成為城市天际線中(zhong)鮮活的(de)社交場。
寫在最后
从1936年创立的"大新(xin)公司"演進到(dao)当今的(de)"中百一店"，这座承载百年沧(cang)桑的建筑见證了中國百货業从百货商業繁荣到現(xian)代零售轉型的整個发展轨迹，曾在多個历史時期定義了百货(huo)零售業的服務標準與商業高度。時(shi)至今日，我們對(dui)其現状的反思與指正(zheng)，恰恰源於對这一历史文化地標的深切期(qi)許與執着信(xin)心。
中(zhong)百一店的轉型，也是上海活化(hua)百年商業遗產的一次重要答(da)卷。我們期待在不久的將來，当人們再次站在这条“中華商業第一街”的起點，聽到的不再是(shi)“過氣地標”的叹息，而是那句掷(zhi)地有聲(sheng)的——“走，去中百一店，看看真正的上(shang)海。”
文章來源於聯商網，版權归原作者所有，内容仅做分享，不具有(you)任何商業用途，轉(zhuan)载好文目(mu)的在於增進業界交流，若作者和原始出處不準確還望谅解(jie)修(xiu)正，如有侵權請聯(lian)系我們，小编會(hui)立即删除並表示歉意。谢谢！
推荐阅讀：
旧廠改造案例：百年船廠
https://www.asehbsb.com/xingyezixun/13-4162.html
2026年中國便利店TOP100
https://www.asehbsb.com/xingyezixun/13-4166.html
